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Information et Réglementation en Gestion Immobilière en ligne


Le contrat de location


  • Le contrat doit il être écrit ?
    Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit.
    Si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).

    Si le bail est établi par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens), les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire ; il en est de même si c'est un notaire qui se charge de la rédaction.

  • Quel est le contenu du bail ?
    Le bail doit bien évidemment préciser l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces, accessoires du type garage ou cave...), indiquer le nom et l'adresse de votre propriétaire, vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, ... payable d'avance ou non, ...), la durée de la location, la destination du local (habitation ou mixte d'habitation et professionnel). Hormis ces clauses obligatoires, le bail peut comporter certaines clauses facultatives, comme celles prévoyant un dépôt de garantie, l'augmentation annuelle du loyer (dans certaines limites), ou la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou pour défaut d'assurance. A l'inverse, certaines clauses sont interdites dans les contrats de location : même si elles y figurent, elles n'ont aucune portée et vous ne commettrez aucune faute en ne les respectant pas. Ces clauses interdites sont fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
    Un exemplaire du bail doit être remis à chacune des parties ; si une personne s'est portée caution du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat.

  • Quelle est la durée du bail ?
    Tout dépend de la qualité de votre propriétaire :
    • si votre propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée minimale de 3 ans ;
    • si c'est une personne morale (banque, établissement de crédit, mutuelle, assurance, ...), la durée minimale est portée à 6 ans.
    Si le propriétaire est une personne physique, il peut toutefois vous proposer un bail inférieur à 3 ans, à condition de justifier d'une raison d'ordre familial ou professionnel qui le conduira à reprendre le logement au terme de ce bail réduit. Par exemple, un propriétaire qui doit prendre sa retraite dans un délai de 15 mois peut conclure un bail de 15 mois pour le logement qui deviendra sa résidence principale au moment de sa retraite. Pour être valable, ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive. Deux mois avant son terme, le propriétaire doit vous confirmer (par lettre recommandée avec AR ou par huissier) la réalisation de l'événement qui a justifié le bail réduit ou proposer un report du terme à une date précisée. Si ces formalités ne sont pas respectées, le bail sera réputé avoir été conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans.

Acte de cautionnement au profit d'un locataire


  • Principe et formalités
    La caution est la personne qui s'engage à payer les dettes locatives (loyer, charges...) du locataire en cas de défaillance de sa part.

    Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (GRL ou assurance privée).

    La caution est un engagement qui doit obligatoirement prendre la forme d'un écrit (acte sous seing privé, acte notarié), être établi en 2 exemplaires (un pour le bailleur, l'autre pour la caution) et comporter, sous peine de nullité, les mentions suivantes :
    • montant du loyer et conditions de sa révision tels qu'ils figurent sur le bail,
    • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement,
    • reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

    Lorsque la caution indique une somme maximale de cautionnement, même si la dette locative est supérieure, le bailleur ne pourra réclamer un montant plus élevé. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu.
    Chaque année le bailleur doit informer la caution de l'évolution de sa garantie.
  • Durée, résiliation et fin du cautionnement
    La caution peut s'engager pour une période déterminée (par exemple pour la durée du bail initial ou en cours). Dans ce cas, le cautionnement ne peut pas être dénoncé avant l'échéance du contrat de location. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains évènements mettront fin à l'acte de caution (par exemples : divorce des époux, décès du locataire). Si le bail du locataire se poursuit alors que le contrat de location a pris fin, la caution est dégagée de ses engagements pour les sommes dues postérieurement à cette date, à moins qu'un nouvel acte de caution n'ait été signé avec le bailleur.

    Si aucune date n'est précisée dans l'acte de caution, ou si la durée du bail n'est pas indiquée, le cautionnement est à durée indéterminée et la caution peut le résilier à tout moment. Toutefois, l'engagement ne prend fin qu'à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu la notification de la résiliation par la caution. Cette dernière sera donc tenue au paiement des sommes dues jusqu'à l'expiration du bail.

    Si la caution ne résilie pas son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du bail en cours, elle est engagée jusqu'à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

    L'engagement de la caution prend fin en principe :
    • au terme prévu dans l'acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée,
    • à l'expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement si la durée de ce dernier n'était pas précisée,
    • au remboursement total de la dette par le locataire,
    • au décès du locataire, si le contrat de bail disparaît avec lui,
    • au décès de la caution si l'acte le prévoit. Dans le cas contraire, les héritiers de la caution sont en principe tenus de payer.


Le diagnostic plomb (CREP)


Chaque année en France, environ 500 nouveaux cas d’intoxications par le plomb sont dépistés chez les enfants. Pour lutter contre le saturnisme, le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP), plus communément appelé « diagnostic plomb », est désormais obligatoire en cas de vente ou de location d’un logement.

  • Résumé
    Le diagnostic plomb est obligatoire et à votre charge si vous vendez ou mettez en location un logement construit avant le 1er janvier 1949.
    Le CREP doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
    S’il ne révèle aucune trace de plomb, ce diagnostic a une validité illimitée.

Ce diagnostic – officiellement appelé « contrat de risque d’exposition au plomb » - renseigne sur la présence de plomb dans les revêtements (peintures, enduits, etc.) de la maison ou de l’appartement concerné. Le résultat est exprimé en mg/cm2. Le risque d’exposition est évalué en fonction de la présence ou non de plomb et de la dégradation du revêtement (les poussières et écailles de peinture pouvant être ingérées dans ce cas). Attention, les canalisations en plomb ne sont pas concernées par le CREP.
Vous devez fournir un diagnostic plomb si vous vendez ou mettez en location un appartement ou une maison construit avant le 1er janvier 1949.
Le plomb est souvent présent dans les peintures des vieilles habitations. Avalé ou respiré, notamment par des personnes fragiles, comme les nourrissons, les enfants ou les femmes enceintes, il est stocké dans le corps, il s’agit dune intoxication appelée saturnisme.
Si le CREP révèle une présence de plomb supérieure au seuil de 1mg/cm2 et que les revêtements sont dégradés, donc que le plomb est accessible, le propriétaire-bailleur doit engager des travaux. En cas de vente du bien immobilier, l’obligation est transférée au nouveau propriétaire.
Pour déterminer la concentration de plomb dans les revêtements de votre bien immobilier, le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X. Lors du diagnostic, chaque mur, volet, porte, plafond, etc. est ainsi inspecté.
Un CREP qui ne présente aucune trace de plomb (ou une présence à des concentrations inférieures à 1 mg/cm2) a une durée de validité illimitée. En revanche, si le diagnostic plomb est positif, vous pouvez l’utiliser au maximum pendant une période d’un an dans le cas d’une vente et de six ans dans le cas d’une location.
Si vous vendez ou mettez en location un logement sans contrat de risque d’exposition au plomb, votre responsabilité pour vices cachés pourra être engagée par le nouveau propriétaire ou le locataire s’il découvre du plomb ; une réduction du prix ou du loyer, voire l’annulation de la vente ou du contrat, pourra être demandée. Et si les nouveaux occupants sont victimes plus tard d’une pollution par le plomb, votre responsabilité pénale pourra être engagée pour mise en danger de la vie d’autrui.

Etat des risques naturels et technologiques


Inondation, glissement de terrain, feu de forêt, présence d’une usine potentiellement dangereuse : locataires et acquéreurs ont le droit de savoir si leur logement est situé dans une zone à risque. Bailleurs et propriétaires vendeurs sont donc tenus de fournir un diagnostic ERNT, « état des risques naturels et technologiques » pour toute vente ou location dans les territoires concernés.

  • Résumé
    Vous devez fournir un diagnostic ERNT si vous vendez ou mettez en location un logement situé dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, ou dans une zone de sismicité.
    Le diagnostic « état des risques naturels et technologiques » est valide six mois.
    Ce diagnostic est gratuit si vous le réalisez vous-même.

Un diagnostic ERNT informe l’acquéreur sur les risques naturels ou technologiques auxquels est exposé le bien immobilier qu’il compte acheter : risques sismiques, industriels, chimiques, inondations, feux de forêt, avalanches, glissements de terrain, etc.
Vous devez fournir un diagnostic ERNT si vous vendez ou mettez en location (meublée ou non meublée) un logement. Les locations saisonnières ou de vacances sont aussi concernées.
Les biens immobiliers concernés sont ceux situés dans des zones faisant l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou ceux situés dans une zone déterminée comme sismique. Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez vous renseigner à la mairie ou à la préfecture ou sur leur site internet.
Si vous êtes concerné par le diagnostic ERNT, voici la marche à suivre ; Vous pouvez réaliser vous-même votre diagnostic en remplissant un formulaire que vous trouverez à la préfecture, à la mairie ou encore sur le site officiel de l’administration. Demandez les informations nécessaires pour remplir ce papier à votre mairie, à la préfecture ou à la sous-préfecture. Sur le formulaire sont précisés les documents que vous devez joindre. Si votre bien a déjà fait l’objet d’une indemnisation suite à une catastrophe naturelle ou technologique, vous devez en informer l’acquéreur en annexant au dossier une déclaration de ce sinistre.
Pour gagner du temps, vous pouvez également demander cet « état des risques naturel et technologiques » à un diagnostiqueur certifié. En cas d’erreur dans le formulaire, vous pourrez dans ce cas profiter de l’assurance de ce professionnel du diagnostic, si le locataire ou l’acquéreur se retourne contre vous.
Un « état des risques naturels et technologiques » est valable 6 mois.
Si le diagnostic « état des risques naturels et technologiques » n'est pas joint à l'acte de vente ou à la signature du bail et que le nouveau propriétaire ou le locataire découvre que le bien est situé dans une zone à risque, vous ne pourrez être exonéré de la responsabilité pour vices cachés. Il pourra en outre demander une diminution du prix de vente ou du loyer, voire une annulation de la vente ou du bail.

Le diagnostic DPE


« A » pour les plus écolos, « G » pour les plus gourmands : comme les appareils électroménagers, les logements ont leur étiquette « énergie ». Celle-ci est mise sur pied dans le cadre du diagnostic performance énergétique, que tout propriétaire est tenu de fournir à la vente ou à la location d’un logement.

  • Résumé
    Le diagnostic performance énergétique est obligatoire et à votre charge si vous vendez votre bien immobilier, mais aussi si vous le mettez en location.
    Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

    Votre diagnostic est valide 10 ans. Il est donc réutilisable si besoin.

Comme son nom l’indique, le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement. Il vise à évaluer sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Le futur acquéreur ou locataire peut ainsi avoir une idée plus précise de ses futures factures d’énergie. Le DPE est facile à lire car il est résumé sous la forme de deux étiquettes hautes en couleur :

A gauche, l’étiquette «énergie » vous indique dans quelle fourchette de consommation énergétique se situe le logement. La consommation est exprimée en kWh par m2 et par an. La classe « A » correspond aux biens les plus économes en énergie, la classe « G » aux biens les plus gourmands.
A droite, l’étiquette « climat » vous indique dans quelle fourchette d’émissions de gaz à effet de serre se situe le logement. Les valeurs sont exprimées en kilogramme d’équivalent CO2, par m2 et par an.
Le DPE comporte aussi des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement en question.
Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, et ayant souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle.
Pour évaluer la consommation d’énergie et les émissions de votre bien, le diagnostiqueur se déplace dans celui-ci. Il identifie les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de climatisation, mais aussi les caractéristiques du logement qui influent sur sa performance énergétique, comme la surface des vitres, l’épaisseur des murs, l’isolation, son orientation, etc.
Pour inciter les propriétaires à effectuer des travaux d’économie d’énergie, le DPE est obligatoire pour les ventes de logements depuis 2006, et pour les nouveaux contrats de location (ou renouvellement) depuis 2007. Ces obligations ne sont toutefois pas assorties de sanctions en cas de non-respect.
Le diagnostic performance énergétique n’a en outre qu’une valeur informative et l’on ne pourra se retourner contre vous si le DPE contient une erreur.
Le diagnostic performance énergétique est valable 10 ans à compter de sa date d’établissement. Mais si vous avez effectué entre temps des travaux pour améliorer la performance énergétique de votre bien, vous avez bien sûr tout intérêt à demander un nouveau DPE.

Le diagnostic loi Boutin


Le mesurage Boutin ? C’est l’équivalent du diagnostic loi Carrez pour les locations, mais les surfaces prises en compte ne sont pas exactement les mêmes. Attention : il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour réaliser ce mesurage, mais nous vous le recommandons vivement. Car si vous indiquez dans le bail une surface inférieure à la surface réelle, le locataire pourra vous demander une réduction sur son loyer.

  • Résumé
    Vous devez fournir un diagnostic de mesurage Boutin si vous mettez un logement non-meublé en location.
    Ce n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé de passer par un expert diagnostiqueur.
    Si aucune modification de surface n’est intervenue depuis le dernier mesurage, le certificat Boutin reste valide.

Le diagnostic de mesurage loi Boutin certifie la surface du bien que vous mettez en location. Il porte le nom de Christine Boutin, ministre qui était en charge du Logement lors de l’élaboration de la loi qui a rendu obligatoire ce diagnostic.
Depuis 2009, vous devez fournir un diagnostic Boutin à vos locataires si votre bien (à usage d’habitation principale ou à usage mixte, professionnel et d’habitation principale) est loué non-meublé. Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont pas concernées par cette obligation de mesurage Loi Boutin.
Attention à ne pas confondre les diagnostics Lois Carrez et loi Boutin, même si deux mesurages présentent certes des similitudes.
Dans les deux cas, la surface prise en compte est la surface de plancher, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre.
Mais sont exclues de la surface habitable Boutin les superficies des combles non aménagés, des greniers, de tous les sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des balcons, des vérandas, des locaux communs et des autres dépendances des logements.
Le diagnostic de mesurage loi Boutin ne doit pas obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur certifié, rien ne vous empêche de le réaliser vous-même.
Pour réaliser le mesurage loi Carrez, l’expert diagnostiqueur est équipé d’un télémètre laser permettant d’effectuer des mesures avec une précision d’environ un millimètre. Après avoir préparé un schéma des différentes pièces, il mesure les surfaces de planchers des pièces, mais aussi les hauteurs de plafond.
Le mesurage n'a pas de date limite de validité tant que des travaux ne viennent pas modifier la superficie du bien.
Si la surface habitable Boutin n’est pas renseignée dans le bail, le locataire peut le faire annuler.
Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, le locataire dispose d’un délai d’un an pour demander une diminution de son loyer proportionnelle à l’erreur constatée.
En revanche, s’il s’avère que la superficie réelle est en fait supérieure à celle indiquée dans le bail, l’excédent de surface ne donnera lieu à aucune majoration du loyer. Mais le bailleur qui a fait appel à un professionnel pour réaliser le mesurage pourra, dans certaines conditions, se retourner contre lui.
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